Revitalisierung von Immobilien | Neues Leben für alte Gebäude

Einige der historischen Immobilien im Gewerbepark „Turbinenwerk“ sollen erhalten werden. FOTO: AURELIS

Zahlreiche Firmen ziehen derzeit in neue Büroimmobilien um. Doch was geschieht mit den verlassenen Gebäuden? Das Zauberwort heißt Revitalisierung.

VON ULLA CRAMER

GEWERBEQUARTIER TURBINEN- WERK: Power to work
Das Areal des Turbinenwerks in Mannheim-Käfertal ist ein Ort mit lebendiger Industriegeschichte. BBC, ABB, Alstom und General Electric haben auf dem knapp 14 Hektar großen Areal produziert. 2019 hat es Aurelis Real Estate, ein bundesweit tätiger Projektentwickler, von General Electric erworben. Unter der Marke „Turbinenwerk Mannheim“ wird das Gelände revitalisiert und es entsteht ein attraktives Gewerbequartier, das künftig auch für die Öffentlichkeit zugänglich sein wird. „Das ist natürlich eine wunderbare Aufgabe“, so Tobias Neldner, der das Projekt bei Aurelis verantwortet. „Generell ist aus unserer Sicht die Nachnutzung und Wiederbelebung brachliegender oder teilvermieteter Areale die nachhaltigste Form der Immobilienentwicklung. Wir versiegeln keine neuen Flächen, sondern arbeiten sorgfältig mit den Ressourcen, die wir an einem Standort vorfinden. Die Bauten auf dem Gelände, die über eine gute Bausubstanz verfügen, werden saniert. Beim ‚Turbinenwerk‘ werden sogar Teilflächen entsiegelt und innerhalb des Geländes Raum für Grün geschaffen.“
Aus heutiger Sicht werden aus dem Bestand fünf Bürogebäude, die Häuser Ampère, Boveri, Laval, Thomson und Watt, die sogenannte Alte Schmiede, die zu einem 5G-Testfeld ausgebaut werden soll, sowie verschiedene Hallenkomplexe erhalten, die u. a. für den neuen Mieter ABB revitalisiert werden. „Das erste neue Gebäude, das ab 2022 entstehen soll, wird das Quartiersparkhaus mit 740 Stellplätzen sein. Die Baugenehmigung dafür liegt seit Juli 2021 vor“, freut sich Neldner über weitere Schritte bei der Entwicklung des Projekts. Darüber hinaus sind Bauanträge für zwei Neubauten bereits in Vorbereitung: einmal für das Bürogebäude „Landmark“ in prominenter Lage am Eingangstor zu Mannheim mit knapp 12.500 Quadratmetern Mietfläche – und das „B31“, ein multifunktionales und flexibles Gebäude mit ca. 12.900 Quadratmetern Mietfläche für unterschiedlichste gewerbliche Nutzungen.
„Es ist reizvoll, dass wir durch Revitalisierungen Flächen schaffen können, die der Qualität eines Neubaus in nichts nachstehen“, berichtet der Projektentwickler. „Basis für die Entscheidung, ob wir sanieren oder neu bauen, ist eine umfassende Bestandsanalyse, bei der wir kaufmännische und technische Aspekte ebenso wie baurechtliche und juristische Themen betrachten.“ Bausubstanz und Gebäudestruktur müssen in einem ausreichend guten und wiederverwertbaren Zustand sein, damit sich eine Modernisierung rentiert. Mögliche Verzögerungen im Planungsprozess und der Bauphase müssen ebenfalls eingeplant werden. Auf die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie nach einer Umbaumaßnahme sollte der Entwickler außerdem achten, damit es nach Auslaufen der Mietverträge nicht zu einem Leerstand kommt.

„Grundsätzlich strahlen Gewerbequartiere, die mit und aus dem Bestand heraus entwickelt werden, einen besonderen Charme aus, den die Nutzer schätzen“, so Neldners Erfahrung.
„Aber jeder Nutzer muss für sich die Frage beantworten, welche Immobilie zum Charakter seines Unternehmens passt: Ist dies eher ein Gebäude, das eine Geschichte hat oder ist das ein topmoderner Neubau?“ Im „Turbinenwerk“ wurden die Backsteinfassaden der Bürobauten wiederaufbereitet und die Räume haben Industrieloft-Atmosphäre. Das geplante Landmark-Bürogebäude an der östlichen Eingangspforte in die Stadt, an der B38 (Rollbühlstraße), wird wieder eine ganz andere Anmutung haben. „Und bei den Hallen stehen dann wieder ganz andere Aspekte im Vordergrund“, weiß der Immobilienexperte. „Wie intensiv wir hier in ein Refurbishment einsteigen, hängt oft eher von funktionalen Aspekten ab: Welche technische Ausstattung braucht der Nutzer? Wie aufwendig darf oder soll die Sanierung sein – auch im Hinblick auf die künftige Miete? Deshalb ist es für uns selbstverständlich, die künftigen Mieterinnen und Mieter in die geplanten Maßnahmen mit einzubeziehen.“

ENSEMBLE AN DER AUGUSTA- ANLAGE: Ehemaliges Bilfinger-Hochhaus in neuem Kleid
Vor über 60 Jahren bezogen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Industriedienstleisters Bilfinger ihr Domizil am Carl-Reiß-Platz. Mit einem der ersten Hochhäuser in Mannheim setzte das Unternehmen damals einen besonderen städtebaulichen Akzent in der Augustaanlage. Ende 2018 zogen die Beschäftigten von Bilfinger in einen neuen Bau im Triwo-Gewerbepark in Mannheim-Neckarau um – und das Gebäude stand leer. Nun wird es zu neuem Leben erweckt.
Das Hamburger Büroimmobilienunternehmen alstria office REIT-AG – ein mit der Revitalisierung von Gewerbebauten erfahrenes Unternehmen – investiert über 50 Millionen Euro in dieses Projekt. Nach Plänen von blocher partners wird das aus drei miteinander verbundenen Gebäuden bestehende Ensemble nun saniert und modernisiert – und in drei unabhängige Bauten getrennt.
Das prägende Bürohaus 1 mit 14 Stockwerken und einer Fläche von rund 11.000 Quadratmetern behält dabei seinen ursprünglichen Charakter, wird aber über eine neu entstehende Plaza mit dem Nachfolgebau von Haus 3 verbunden, das ebenso wie das Verbindungsgebäude zwischen Haus 1 und 3 abgerissen wurde. Der Neubau, der hier entsteht, punktet mit Gastro- und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie 65 Wohnungen. Ein Solitär wird auch das Haus 2 mit einer Fläche von rund 5.500 Quadratmetern, das mit einer komplett neuen Aluminium-Elementfassade ausgestattet wird und ein neues drittes Obergeschoss mit einer begrünten Dachterrasse erhält. Ein Mannheimer Unternehmen, das dieses Gebäude außer dem Erdgeschoss übernehmen möchte, hat bereits einen Mietvertrag unterschrieben.

KOROS: Raum für Individualität
Als Professor Helmut Striffler – zu seiner Zeit einer der angesagtesten Architekten Deutschlands – in den 1970er-Jahren den Auftrag erhielt, das Gebäude der SV Sparkassen Versicherung in der Gottlieb-Daimler-Straße zu gestalten, war das Großraumbüro das Maß aller Dinge. Doch der Hochschullehrer aus Ludwigshafen hatte beobachtet, dass seine Studierenden sich im Großraum ihre individuellen Nischen schufen und zollte dieser Erkenntnis bei seinem neuen Projekt Tribut. Sein Konzept für den Neubau läutete damals das Ende der offenen Bürolandschaften ein.
Er gliederte den Grundriss des Objekts in Gruppenbereiche und schuf den Begriff des „Raums im Raum“ – mit weitreichender Flexibilität für Arbeitsplätze, was den Beschäftigten das Gefühl vermittelte, einen Raum zu bewohnen und in ihm zu arbeiten, ohne in der Anonymität eines Großraumbüros zu versinken.

Nach einer Nutzung von mehreren Jahrzehnten zogen die rund 600 Mitarbeitenden im Februar 2021 in einen neuen Bau im Glückstein-Quartier um. Doch das Kulturdenkmal mit vielen liebevoll gestalteten Details fand in dem in Amsterdam ansässigen Investor ASG AcquiCo XXVIB.V. einen neuen Liebhaber, der das Objekt nun für rund 30 Millionen Euro umbauen und modernisieren lässt. Bis Anfang/Mitte 2023 entstehen hier Mietflächen in einer Größenordnung von über 22.000 Quadratmetern auf sechs Etagen – eine Arbeitswelt der Zukunft, die moderne Bürokonzepte mit Open Spaces, Ruhezonen und Flex-Offices ermöglicht. Auch die zahlreichen begehbaren Terrassen erhöhen die Attraktivität des Gebäudes, das nun unter dem Namen Koros vermarktet wird. Rund 40 Prozent der Flächen sind bereits vergeben, weitere Verhandlungen werden derzeit geführt.

„Unser 2007 gegründetes Unternehmen entwickelt für den eben genannten niederländischen Investor Gewerbeimmobilien aus dem Bestand mit einem hohen Potenzial“, erklärt Axel Kochsiek, Geschäftsführer Asset Management, Activum SG Advisory. „Mit dem Bürohaus ‚Theo & Luise‘ in der Theodor-Heuss- Anlage haben wir in Mannheim bereits erste gute Erfahrungen gemacht. Trotz zahlreicher neu errichteter Büroimmobilien ist die Leerstandsquote in der Stadt immer noch sehr niedrig, was ein Beleg für die hohe Wirtschaftskraft und Dynamik der Region ist. Es gibt hier tolle Unternehmen, und ich mag die Menschen vor Ort, die ein klares Wort nicht scheuen und auf die man sich verlassen kann.“

ÖVA-PASSAGE: Neuer Glanz im Vintage-Stil
Seit Herbst dieses Jahres erstrahlt auch die denkmalgeschützte ÖVA-Passage in der Mannheimer Innenstadt in neuem Glanz – und lässt die ursprüngliche Ästhetik der 1950er-Jahre wieder spürbar werden. Für rund die Hälfte der im Erdgeschoss entstehenden knapp 1.700 Quadratmeter Einzelhandelsfläche konnte die Immobilieninvestmentgesellschaft Aachener Grundvermögen bereits langfristige Mietverträge mit dem Damenmodeunternehmen Ulla Popken, der Bäckerei Grimminger sowie dem Schuh- und Modegeschäft Onygo und dem Café-Franchise Coffreez abschließen. Auch 1.470 Quadratmeter der insgesamt rund 4.500 Quadratmeter Bürofläche wurden bereits vermietet. Die Vermarktung der insgesamt fünf Wohnungen mit einer Fläche von 440 Quadratmetern beginnt voraussichtlich zum Jahreswechsel.